6% btw voor afbraak en heropbouw opnieuw versoepeld

Voor bouwpromotoren en ontwikkelaars bieden de nieuwe regels positieve wijzigingen: het verlaagd btw-tarief van 6% op de verkoop van woningen na afbraak en heropbouw wordt toegankelijker.

Tot nu toe was deze regeling alleen geldig voor projecten met een omgevingsvergunning die voor 1 juli 2023 werd aangevraagd, en was geldig tot 30 juni 2025. Sinds 1 juli 2025 is het 6%-tarief opnieuw structureel van toepassing, ongeacht de datum van de vergunningsaanvraag. De voorwaarden zijn:

• De koper gebruikt de woning als enige eigen woning, met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m²;
• Of de woning wordt sociaal verhuurd;
• Of de woning wordt langdurig verhuurd aan een particulier, met een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².

Hoewel de wet pas van kracht wordt bij publicatie in het Belgisch Staatsblad, heeft de minister van Financiën aangekondigd dat facturen vanaf 1 juli 2025 al tegen 6% btw mogen worden uitgeschreven, op voorwaarde dat er correcte vermeldingen in de verkoopakte staan. De noodzakelijke verklaring 111/3 zal later digitaal beschikbaar zijn via MyMinfin.

Nieuwe regels voor dividenden: impact op kleine vennootschappen

Kleine vennootschappen zullen te maken krijgen met wijzigingen in de fiscaliteit van dividenden.

a. Liquidatiereserves

Tot nu toe konden kmo’s een liquidatiereserve met 10% anticipatieve heffing aanleggen, en deze na vijf jaar uitkeren met slechts 5% roerende voorheffing, goed voor een totaalbelasting van 13,64%.

Nieuw is:

• De wachttermijn wordt verkort naar 3 jaar;
• De roerende voorheffing stijgt naar 6,5%;
• Dit brengt de totaalbelasting op 15%, in overeenstemming met het VVPRbis-regime.

Voor bestaande reserves kun je als ondernemer kiezen: 6,5% heffing na 3 jaar, of 5% na 5 jaar. Let op: het FIFO-principe (“First In, First Out”) blijft van kracht, wat betekent dat oudere reserves chronologisch moeten worden uitgekeerd.

b. VVPRbis blijft ongewijzigd

Dividenden uit aandelen die sinds 1 juli 2013 via een inbreng in geld zijn verworven, blijven onder bepaalde voorwaarden profiteren van een verlaagd tarief van 15% roerende voorheffing vanaf het derde boekjaar.

Striktere DBI-voorwaarden voor grote vennootschappen

De DBI-aftrek zorgt ervoor dat dividenden tussen vennootschappen niet dubbel worden belast. Voor kleine vennootschappen blijft alles hetzelfde.

Voor grote vennootschappen, die meer dan twee van de volgende drempels overschrijden: 50 werknemers, 11,25 miljoen euro omzet of 6 miljoen euro balanstotaal, wordt de DBI-aftrek beperkt. Ze kunnen voortaan alleen van de DBI-aftrek profiteren als hun participatie als een “financieel vast actief” wordt beschouwd.

Deze regel geldt ook voor meerwaarden op aandelen en treedt in werking vanaf aanslagjaar 2026.

Andere fiscale nieuwigheden

a. Carried Interest als roerend inkomen: vergoedingen voor fondsbeheerders, bekend als “carried interest”, worden nu belast als roerend inkomen tegen het standaardtarief van 30%.

b. Exit taks bij emigratie vennootschap: wanneer een vennootschap haar zetel naar het buitenland verplaatst, wordt dit fiscaal gezien als een liquidatie. Dit betekent dat zowel de vennootschap als haar aandeelhouders worden belast op een fictief dividend.

c. Geen belastingverhoging bij eerste fout: maak je als onderneming of particulier een fout te goeder trouw tijdens een fiscale controle? Dan is er geen belastingverhoging van 10% meer bij de eerste overtreding.

d. Vijfde regularisatieronde: sinds 1 januari 2024 was fiscale regularisatie niet meer mogelijk, maar er komt een vijfde procedure (“EBA quinquies”). De tarieven liggen 30% boven het standaard belastingtarief, of 45% voor verjaarde kapitalen.

Tijd voor een fiscale check-up

De goedkeuring van de Programmawet betekent voor veel kmo’s een aangepaste fiscale realiteit. Het is waardevol om nu al met je boekhouder of accountant samen te zitten om optimaal op deze nieuwe spelregels in te spelen.